전세사기 피해, 구제 기준｜특별법에서 보호받는 사례

전세사기 피해를 입었다고 해서 모두 구제되는 것은 아닙니다. 상황이 비슷해 보여도 전세사기 특별법에서 정한 기준에 해당하는지에 따라 보호 여부는 달라집니다. 이 글에서는 실제로 보호받은 사례 기준을 중심으로 구제 대상이 되는 경우를 정리해봅니다.

임대인이 처음부터 보증금을 돌려줄 수 없는 경우

겉으로는 정상적인 전세계약처럼 보였지만, 실제로는 임대인이 보증금을 돌려줄 수 없는 구조였던 사례들이 있습니다.

여러 채의 주택을 운영하면서, 새로 들어온 세입자의 보증금으로 기존 세입자의 보증금을 계속 반환해 온 경우가 대표적입니다.

이런 방식은 다음 세입자가 끊기는 순간 바로 반환이 막히게 됩니다.

이처럼 계약 당시부터 보증금 반환 능력이 없었다는 점이 자금 흐름과 계약 구조에서 드러나면, 개인의 실수가 아니라 사기 구조로 판단되어 구제 대상에 포함될 가능성이 높아집니다.

한 임대인과 계약한 여러 세입자에게서 보증금 반환 문제가 연달아 발생했다면, 개인의 판단 미스라기보다 구조적인 문제로 보게 됩니다.

실제로 동일한 임대인이 여러 주택에서 전세를 운영하면서, 비슷한 시기에 보증금을 돌려주지 못한 사례들이 함께 확인되는 경우가 많았습니다.

이처럼 피해가 한 번으로 끝나지 않고 같은 방식으로 반복되면, 우연이 아니라 사기 구조로 판단할 근거가 됩니다.

그래서 전세사기 특별법에서도 이런 반복 패턴은 중요한 판단 요소로 봅니다.

그렇다면 이런 구조가 특별법의 보호 기준에 포함될까?

모든 전세사기 피해가 다 구제되는 건 아닙니다.
특별법은 보증금 금액, 주택 성격, 피해 구조가 일정 기준에 들어와야 적용됩니다.

전세사기 특별법은 아래 기준을 순서대로 확인합니다.

① 보증금이 법에서 정한 범위 안에 있는지
② 실제로 거주한 주거용 주택인지
③ 다수 피해나 반복된 계약 구조처럼 사기 구조가 드러나는지

이 세 가지 중 하나라도 기준에서 벗어나면,
같은 피해처럼 보여도 특별법 보호 대상에서 제외될 수 있습니다.

[사례]
전세사기 피해가 발생한 주택을 LH가 매입하면서 보증금이 회복된 경우입니다.

인천 미추홀구에서 발생한 사건으로,
세입자는 전세보증금 7천만 원을 돌려받지 못한 상태에서 경매 절차에 들어갔습니다.

이후 경매 과정에서 LH가 해당 주택을 매입했고,
경매 배당금과 LH 매입 구조를 통해 보증금 전액이 회복됐습니다.

이 경우 세입자는
① 추가 소송 없이
② 주거 이전과
③ 보증금 회복을 동시에 진행할 수 있었습니다.

전세사기 피해가 발생했더라도,

주택이 특별법 구제 구조에 들어오면 결과는 달라질 수 있다는 점을 보여주는 사례입니다.

보증금을 돌려받지 못했다고 해서
모든 피해가 특별법 구제로 이어지는 건 아닙니다.

구제 여부는 아래 기준에서 갈립니다.

① 임대인의 고의성이 구조로 드러나는지
② 피해가 반복된 구조인지, 단일 계약 문제인지

예를 들어 한두 건의 계약에서만 문제가 발생했고, 다른 세입자들은 정상적으로 보증금을 돌려받았다면 사기보다는 개별 계약 실패로 판단되는 경우가 많습니다.

이 경우에는 피해 사실이 있어도 특별법 보호 대상에서 제외될 수 있습니다.